建水民居外雅内秀、形制规整、布局灵活、空间丰富、层次渐进、环境清幽、色彩淡雅、装修有度、结构统一，是完全区别于丽江古城民居和大理古城民居的建筑群落。
建水合院民居属于云南民居中的合院建筑代表之一，由当地的地形气候和人文因素共同作用，具有很强的地域特色。建筑是一个时代的产物，同时也是一个地区的产物，建水合院民居的空间特色是建造技术的结果也是文化融合的结果。
建水民居的基本种类有两种：一种是称为“土掌房”的土平顶房屋，做“三间两耳下八尺”院落式布局，相当于“一颗印”的布置格局，沿内院一侧，加做瓦檐，明显是受中原文化的影响，是原有土著房屋的新发展。“一颗印"的布置格局可在昆明的老建筑里看到。在金马碧鸡坊恢复重建的建筑里就有临安会馆等，这说明了“一颗印”的建筑风格在当时是很普遍的。另一种是院落式木构架坡顶青砖大瓦房，是在更深层次上的演变，形成了一种新的典型格局。平面布局基本以“四合五天井"组成的四合院纵向、横向联排组合而成。一般规模的只有一进院，比较有特色的是“明三暗五六耳五间厅加后山耳”；两大天井四小天井的两进院布置，入口为“八字”花大门楼，形式从简单到复杂的都有，是居住者地位和财富的象征。
平面布局上既严谨又灵活，也是建水民居的一大特征。建水民居房前屋后，或左或右都有大片空地，有条件的凿池养鱼种莲植树栽花，作花园布置，多数则植竹、种树、养鸡。
